آگاهی از وقفی بودن یا نبودن یک ملک، پیش از هرگونه معامله‌ای، از اهمیت بالایی برخوردار است. چه قصد خرید ملک وقفی داشته باشید و چه ملک شخصی، شناخت تفاوت‌های اسناد این دو نوع ملک ضروری است. فرض کنید تحقیقات اولیه شما نشان می‌دهد که ملک مورد نظر در منطقه‌ای با املاک موقوفه قرار دارد. در این صورت، چگونه می‌توان اطمینان حاصل کرد که این ملک واقعاً وقفی است؟
نحوه استعلام ملک اوقافی چگونه است؟
نکات طلایی در نحوه استعلام ملک اوقافی
تشخیص دقیق ملک وقفی از ملک شخصی، چه برای خریداران ملک وقفی و چه برای خریداران ملک شخصی، امری ضروری است. فرض میکنیم شما از طریق تحقیقات محلی یا مشاوره با یک مشاور املاک، پی برده اید که ملک مورد نظر در منطقه‌ای با رواج املاک موقوفه واقع شده است. اما چگونه می‌توان با اطمینان از وقفی بودن یا نبودن ملک مطمئن شد؟
آشنایی با مشخصات سند ملک وقفی و تفاوت‌های آن با سند ملک شخصی، کلید اصلی تشخیص صحیح است. با شناخت دقیق این تفاوت‌ها، به راحتی می‌توانید ملک موقوفه را از ملک شخصی تمیز دهید.
در این مقاله، گروه آنالیز ملک، ویژگی‌های بارز سند ملک وقفی و تفاوت‌های آن با سند ملک شخصی را به طور مفصل تشریح می‌کند تا شما بتوانید به سادگی و بدون هرگونه ابهام، نسبت به استعلام وقفی بودن ملک مورد نظر خود اقدام نمایید.
نکاتی که هنگام خریدوفروش ملک اوقافی و اسناد وقفی باید بدانید
قبل از هرگونه توضیح درباره سند ملک وقفی، لازم است تفاوت بین عرصه و اعیان یک ملک را به خوبی درک کنیم. در ملک شخصی، معمولاً هم عرصه (زمین) و هم اعیان (بنای روی زمین) در قالب قرارداد به خریدار منتقل می‌شود. اما در املاک وقفی، این موضوع متفاوت است.
در اغلب موارد، در املاک وقفی، تنها اعیان (بنای روی زمین) به فروش می‌رسد و عرصه (زمین) همچنان در مالکیت سازمان اوقاف یا نهادهای مشابه باقی می‌ماند. به عنوان مثال، در مورد املاک ورزشی، معمولاً زمین ورزشگاه قابل فروش نیست و در اختیار سازمان اوقاف قرار دارد. در این حالت، تنها ساختمان یا تاسیسات روی زمین قابل خرید و فروش است.
همان‌طور که مشاهده می‌کنید، در املاک وقفی، موضوع عرصه و اعیان بسیار مهم است. اگرچه ممکن است اعیان یک ملک وقفی قابل خرید و فروش باشد، اما برای جلوگیری از مشکلات قانونی در آینده، توصیه می‌شود که اجاره نامه مربوط به عرصه نیز به نام خریدار انتقال یابد.
این اجاره نامه در واقع قراردادی است بین سازمان اوقاف یا نهاد مربوطه و خریدار، که بر اساس آن، خریدار حق استفاده از عرصه ملک را به مدت مشخصی به دست می‌آورد. عدم انتقال این اجاره نامه به نام خریدار می‌تواند منجر به بروز اختلافات و مشکلات حقوقی در آینده شود.
تشخیص ملک اوقافی از روی سند
یکی از مهم‌ترین تفاوت‌ها بین املاک وقفی و املاک شخصی، در نوع سند آن‌ها مشخص می‌شود.
اولین تفاوت در جلد سند است. در جلد سند املاک وقفی، به صراحت به ماهیت وقفی بودن ملک اشاره شده است. این یعنی از همان ابتدا مشخص است که این ملک وقف است.
تفاوت دوم را می‌توان در متن سند مشاهده کرد. در اسناد املاک شخصی، معمولاً عبارت شش دانگ، عرصه و اعیان به چشم می‌خورد که نشان‌دهنده مالکیت کامل خریدار بر زمین (عرصه) و ساختمان (اعیان) است. اما در اسناد املاک وقفی، این عبارت به شش دانگ اعیان تغییر می‌کند. به عبارت دیگر، در املاک وقفی، معمولاً خریدار تنها مالک ساختمان است و زمین زیر آن همچنان متعلق به سازمان اوقاف یا نهادهای مشابه است.
توضیح سند و ویژگی‌های ملک اوقافی که در زمان خرید و فروش باید بدانید
برای درک بهتر تفاوت بین معاملات املاک شخصی و املاک وقفی، ابتدا باید با مفاهیم عرصه و اعیان آشنا شویم. عرصه به زمین و اعیان به بنای روی زمین اشاره دارد. در املاک شخصی، معمولاً هم عرصه و هم اعیان به خریدار منتقل می‌شود. اما در املاک وقفی، وضعیت متفاوت است.
در اکثر موارد، در املاک وقفی، عرصه (زمین) وقف شده و مالکیت آن به سازمان اوقاف یا متولی مربوطه تعلق دارد. بنابراین، تنها اعیان (بنا) قابل خرید و فروش است. به عبارت دیگر، خریدار تنها مالک ساختمان خواهد بود و زمین زیر آن همچنان متعلق به سازمان اوقاف خواهد ماند.
با توجه به این تفاوت، در معاملات املاک وقفی، علاوه بر انتقال سند مالکیت اعیان، انتقال اجاره نامه عرصه نیز ضروری است. این اجاره نامه، در واقع قراردادی بین خریدار و سازمان اوقاف است که حق استفاده از زمین زیر بنا را به خریدار می‌دهد. عدم انتقال این اجاره نامه می‌تواند در آینده مشکلات حقوقی برای خریدار ایجاد کند.
در نتیجه، برخلاف املاک شخصی که با انتقال سند مالکیت، معامله کامل می‌شود، در املاک وقفی، فرایند معامله پیچیده‌تر است و علاوه بر انتقال سند مالکیت اعیان، انتقال اجاره نامه عرصه نیز الزامی است.
توجه داشته باشید که این موضوع بسیار مهم است و عدم توجه به آن می‌تواند عواقب حقوقی جدی به دنبال داشته باشد. بنابراین، قبل از انجام هرگونه معامله در خصوص املاک وقفی، حتماً با گروه آنالیزملک مشورت کنید.
نحوه استعلام ملک اوقافی پیش از معامله
پس از تشخیص ملک اوقافی، علاوه بر استعلاماتی که برای املاک شخصی انجام می‌شود، باید استعلاماتی نیز از متولی ملک وقفی دریافت شود. همان‌طور که پیش‌تر به ماهیت ملک اوقافی و روش‌های تشخیص آن پرداختیم، لازم است بدانید که متولی تمام املاک وقفی، اداره اوقاف نیست. بنابراین، نخستین گام پس از تشخیص ملک وقفی، شناسایی متولی آن است.
برای شناسایی متولی ملک وقفی، بهتر است از مالک فعلی اجاره نامه عرصه را درخواست کنید. در این اجاره نامه، معمولاً نام متولی و اطلاعات تماس او ذکر شده است. پس از یافتن متولی، می‌توانید با او تماس گرفته و استعلامات لازم را دریافت کنید.
یکی از مهم‌ترین استعلاماتی که باید انجام شود، مربوط به بدهی‌های احتمالی ملک است. متولی ملک می‌تواند اطلاعات دقیقی در مورد بدهی‌های ملک به شما ارائه دهد.
نحوه استعلام ملک اوقافی، در صورت عدم دسترسی به متولی
فرض کنید پس از انجام تحقیقات لازم، از وقفی بودن ملکی مطمئن شده‌اید اما به دلایلی مانند عدم دسترسی به موجر، امکان اخذ اجاره نامه وجود ندارد. در این صورت، برای استعلام ملک وقفی چه باید کرد؟
در قدم اول می‌توانید به اداره اوقاف شهرداری مراجعه و درخواست استعلام برای ملک مورد نظر خود را ثبت کنید. اگر اداره اوقاف این ملک را در سوابق خود نداشته باشد، گام بعدی مراجعه به دفتر وقف آستان قدس رضوی است (در صورتی که در حوزه نفوذ این آستان قرار داشته باشید).
اگر در هیچ یک از این دو مرجع اطلاعاتی در مورد ملک پیدا نشد، احتمالاً متولی ملک، یک شخص حقیقی یا حقوقی دیگر (مانند یک بقعه متبرکه) است. در این صورت، با مراجعه مجدد به اداره اوقاف، می‌توانید از آن‌ها فهرست افرادی یا بقاعی را که در منطقه شما موقوفاتی دارند، درخواست کنید. سپس با تماس با هر یک از آن‌ها، استعلام خود را پیگیری نمایید.
سخن پایانی
املاک وقفی به طور معمول قابل خرید و فروش نبوده و تنها با مجوز و نظارت اداره اوقاف امکان اجاره آن‌ها وجود دارد. در این مطلب تلاش شده است تا اطلاعات جامع و دقیقی در مورد روش‌های تشخیص و استعلام ملک وقفی ارائه شود. چنانچه پس از مطالعه این مطلب، همچنان پرسش یا ابهامی برای شما باقی مانده است، می‌توانید از مشاوران گروه آنالیز ملک کمک بگیرید تا با اطمینان خاطر به معاملات املاک خود بپردازید.
برای کسب اطلاعات بیشتر و مشاوره با ما تماس بگیرید.
توجه :ساعات پاسخگویی به شما از 8 صبح الی 17 می باشد .
تلفن:02644221609
تلفن:09125653320
