اگر ملک خریداری شده مساحت مورد نظر را نداشته باشد تکلیف چیست؟

یکی از چالش‌های رایج در معاملات املاک، اختلاف بین متراژ ذکرشده در قرارداد و متراژ واقعی ملک است. این مسئله می‌تواند دلایل مختلفی داشته باشد، ازجمله خطای در اندازه‌گیری، تغییرات در نقشه‌های ساختمان، یا حتی عدم صداقت فروشنده. در این مقاله، به بررسی این موضوع و راهکارهایی که مشاوران املاک باید به خریداران ارائه دهند، می‌پردازیم.

عواقب کسری یا اضافه مساحت زمین باغ یا زمین

مشکل اختلاف در مساحت زمین یا باغ، یکی از مسائل رایجی است که در معاملات املاک رخ می‌دهد و می‌تواند منجر به اختلاف بین خریدار و فروشنده شود. این مسئله زمانی اتفاق می‌افتد که اطلاعات ارائه شده درباره مساحت ملک با واقعیت مطابقت نداشته باشد.

مثال: فرض کنید شخصی باغی را به مساحت هزار مترمربع می‌فروشد، اما در سند رسمی، مساحت آن ۹۵۰ مترمربع ثبت شده است. این اختلاف می‌تواند منجر به بروز اختلاف بین طرفین معامله شود و در صورت عدم توافق، پرونده‌ای حقوقی در دادگاه تشکیل شود.

قوانین حاکم بر این موضوع:

قانون مدنی  به این موضوع پرداخته است. مطابق ماده ۳۸۴ این قانون، اگر مقدار مبیع (ملک فروخته شده) کمتر از مقدار توافق شده باشد، خریدار حق دارد که قرارداد را فسخ کند یا با پرداخت قیمتی متناسب با مقدار واقعی ملک، آن را قبول کند. همچنین، اگر مقدار مبیع بیشتر از مقدار توافق شده باشد، زیاده به مالک اصلی تعلق خواهد داشت.

ماده ۳۵۵ قانون مدنی نیز به طور خاص به شرط داشتن مساحت معین در قرارداد خریدوفروش ملک اشاره می‌کند. طبق این ماده، اگر مساحت واقعی ملک کمتر از مقدار ذکرشده در قرارداد باشد، خریدار حق فسخ قرارداد را دارد. برعکس، اگر مساحت واقعی بیشتر باشد، فروشنده می‌تواند قرارداد را فسخ کند، مگر اینکه طرفین بر سر محاسبه زیاده یا نقصان توافق کنند.

معامله زمین یا باغ بدون تعیین قیمت هر مترمربع توصیه نمی‌شود

یکی از روش‌های نامطلوب برای معامله زمین یا باغ، مشخص نکردن قیمت هر مترمربع در قرارداد است. به‌عنوان مثال، در قرارداد ذکر می‌شود که باغ به مبلغ دو میلیارد تومان فروخته شده است و شرط می‌شود که مساحت آن دو هزار مترمربع باشد.

چرا این روش توصیه نمی‌شود؟

عدم قطعیت برای خریدار: اگر مساحت واقعی باغ کمتر از مقدار ذکرشده در قرارداد باشد، خریدار تنها حق فسخ معامله را دارد. به عبارت دیگر، نمی‌تواند مبلغی را که به ازای هر مترمربع کمتر پرداخت کرده است، پس بگیرد.

عدم قطعیت برای فروشنده: درصورتی‌که مساحت باغ بیشتر از مقدار ذکرشده باشد، فروشنده نیز تنها حق فسخ معامله را دارد. یعنی نمی‌تواند بابت مترهای اضافی، مبلغی را از خریدار مطالبه کند.

دلایل عدم توصیه به این نوع قرارداد:

عدم قطعیت در قیمت: با توجه به اینکه قیمت کل ملک تعیین شده است و قیمت هر مترمربع مشخص نیست، در صورت اختلاف در مساحت، تعیین مبلغ قابل پرداخت یا بازپس‌گیری بسیار دشوار می‌شود.

خطر فسخ یک‌طرفه: همانطور که اشاره کردیم، در صورت کسری مساحت، خریدار تنها حق فسخ دارد و نمی‌تواند مبلغ کسری را مطالبه کند. به همین ترتیب، در صورت اضافه مساحت، فروشنده نیز تنها حق فسخ دارد و نمی‌تواند مبلغ اضافه را درخواست کند.

اختلافات حقوقی: این نوع قراردادها به دلیل ابهامات موجود، زمینه ساز بروز اختلافات حقوقی و طولانی شدن روند رسیدگی به پرونده‌ها می‌شود.

توصیه‌هایی برای جلوگیری از این مشکلات:

تعیین دقیق قیمت هر مترمربع:
در قرارداد باید به طور واضح قیمت هر مترمربع ملک مشخص شود تا در صورت اختلاف در مساحت، محاسبات به راحتی انجام شود.

تعیین حدود اربعه ملک:

علاوه بر ذکر مساحت، حدود اربعه ملک (شمال، جنوب، شرق و غرب) به همراه پلاک ثبتی آن در قرارداد قید شود تا در صورت اختلاف، امکان بررسی دقیق‌تر وجود داشته باشد.

استفاده از کارشناس رسمی :

قبل از انعقاد قرارداد، بهتر است از کارشناس رسمی دادگستری برای تعیین دقیق مساحت و حدود اربعه ملک استفاده شود.

تعیین حق فسخ یک طرفه :

زمان نوشتن قرارداد باید برای اینکه اگر ملک مورد معامله کمتر یا بیشتر از چیزی که باشد که در قرارداد نوشته شده است بتوان پس ازامضا قرارداد انرا فسخ نمود.

حمایت از خریداران آپارتمان با قانون پیش‌فروش

با توجه به افزایش اختلافات در خصوص خریدوفروش آپارتمان، به‌ویژه در مورد تفاوت متراژ اعلام شده و متراژ واقعی، قانون‌گذار در سال 1389 قانون پیش‌فروش آپارتمان‌ها را تصویب کرد. هدف اصلی این قانون، حفاظت از حقوق خریداران پیش‌فروش است که اغلب در معرض چنین اختلافاتی قرار می‌گیرند.

ماده 7 قانون پیش‌فروش آپارتمان‌ها و اختلاف متراژ

مطابق ماده 7 این قانون، اگر اختلاف بین متراژ ذکرشده در قرارداد و متراژ نهایی آپارتمان تا 5 درصد باشد، هیچ‌کدام از طرفین (خریدار یا فروشنده) نمی‌توانند قرارداد را فسخ کنند. اما اگر این اختلاف بیشتر از 5 درصد باشد، تنها خریدار حق فسخ قرارداد را دارد، صرف‌نظر از اینکه متراژ واقعی بیشتر یا کمتر از مقدار توافق شده باشد.  مثال: اگر متراژی که در قرارداد برای آپارتمانی ذکرشده است 100 مترمربع باشد و قیمت هر مترمربع 10 میلیون تومان توافق شده باشد، اما پس از تحویل مشخص شود که متراژ واقعی 95 یا 105 مترمربع است، هیچ‌کدام از طرفین حق فسخ قرارداد را ندارند؛ زیرا اختلاف متراژ کمتر از 5 درصد است.

تفاوت متراژ و پرداخت مابه‌التفاوت

متراژ کمتر: درصورتی‌که متراژ واقعی آپارتمان کمتر از مقدار توافق شده باشد و خریدار قصد فسخ قرارداد نداشته باشد، فروشنده موظف است مابه‌التفاوت قیمت را با توجه به قیمت روز ملک به خریدار پرداخت کند.

متراژ بیشتر: اگر متراژ واقعی آپارتمان بیشتر از مقدار توافق شده باشد، خریدار باید مابه‌التفاوت قیمت را با توجه به قیمت توافق شده اولیه به فروشنده پرداخت کند.

درنهایت، توصیه می‌شود که در معاملات املاک، به‌ویژه زمین و باغ، دقت کافی به عمل آید و قرارداد به‌گونه‌ای تنظیم شود که از بروز هرگونه اختلاف و مشکلی در آینده جلوگیری شود.

چرا اختلاف متراژ رخ می‌دهد؟

خطای در اندازه‌گیری: ممکن است در هنگام اندازه‌گیری اولیه ملک، خطای انسانی یا دستگاهی رخ‌داده باشد.

تغییرات در نقشه‌ها: در برخی موارد، تغییراتی در نقشه‌های ساختمان ایجاد می‌شود که منجر به تغییر متراژ می‌شود.

عدم صداقت فروشنده: در برخی موارد، فروشنده به‌عمد متراژ ملک را بیشتر ازآنچه هست اعلام می‌کند.

نقش مشاور املاک در این شرایط

مشاور املاک به‌عنوان واسط بین خریدار و فروشنده، نقش بسیار مهمی در جلوگیری از بروز چنین اختلافاتی دارد.

مشاور املاک باید:

اطلاعات دقیق ازملک: قبل از معرفی ملک به خریدار، اطلاعات کاملی ازجمله متراژ دقیق، سند ملک و سایر مدارک مربوطه را جمع‌آوری کند.

تأکید بر اهمیت اندازه‌گیری دقیق: به خریدار توصیه کند که قبل از عقد قرارداد، ازملک بازدید کرده و در صورت نیاز از یک کارشناس رسمی دادگستری برای اندازه‌گیری دقیق ملک استفاده کند.

تدوین قرارداد دقیق: در قرارداد خریدوفروش، متراژ ملک به‌صورت دقیق و با ذکر واحد اندازه‌گیری مشخص شود.

آگاهی از قوانین مرتبط: مشاور املاک باید به قوانین مربوط به خریدوفروش املاک و به‌ویژه قانون پیش‌فروش آپارتمان‌ها تسلط کامل داشته باشد تا بتواند به بهترین نحو از حقوق موکل خود دفاع کند.

تسهیل توافق: در صورت بروز اختلاف، مشاور املاک باید تلاش کند تا بین طرفین توافق ایجاد کند.

راهکارهای پیشگیری از اختلاف متراژ

یکی از دغدغه‌های اصلی در معاملات ملکی، اختلاف متراژ بین سند ملک و متراژ واقعی آن است. این اختلاف می‌تواند منجر به بروز اختلافات حقوقی و مالی شود. برای جلوگیری از این مشکل، پیشنهاد می‌کنیم به نکات زیر توجه کنید:

   نقشه برداری دقیق و پیاده‌سازی سند: قبل از هرگونه معامله‌ای، انجام عملیات نقشه برداری ثبتی و پیاده‌سازی دقیق سند ملک، از سوی شرکت‌های معتبر مانند “آنالیز ملک”، تضمین‌کننده تطابق متراژ ذکر شده در سند با متراژ واقعی است.

مشاوره تخصصی امور ملکی: شرکت “آنالیز ملک” با ارائه مشاوره‌های حقوقی ملکی جامع، به شما کمک می کنیم تا تمام جوانب حقوقی معامله را بررسی کرده و از بروز مشکلات احتمالی جلوگیری کنید.

    دریافت سند برای املاک فاقد سند: در صورتی که ملکی که قصد خرید آن را دارید فاقد سند رسمی است، کارشناسان “آنالیز ملک” با دانش و تجربه خود، شما را در مراحل دریافت سند راهنمایی خواهند کرد.

    تبدیل سند دفترچه‌ای به تک برگ: با توجه به مزایای سند تک برگ نسبت به سند دفترچه‌ای، شرکت ما  آماده ارائه خدمات تبدیل سند دفترچه‌ای به تک برگ برای املاک شما است.

بستن قرارداد دقیق: تنظیم قرارداد خریدوفروش ملک با ذکر تمامی جزئیات و به صورت دقیق، از اهمیت ویژه‌ای برخوردار است. مشاوران ما با تجربه خود، شما را در این امر یاری خواهند کرد.

سخن پایانی

اختلاف در مساحت زمین یا باغ، یک موضوع جدی است که می‌تواند عواقب مالی و حقوقی قابل‌توجهی برای طرفین معامله داشته باشد. بنابراین، توصیه می‌شود قبل از انجام هرگونه معامله، از صحت اطلاعات مربوط به مساحت ملک اطمینان حاصل کرده و در صورت بروز اختلاف، به کمک کارشناسان ما در گروه آنالیز ملک اقدام نمایید .

توجه :ساعات پاسخگویی به شما از 8 صبح الی 17 می باشد .

  تلفن:02644221609             

  تلفن:09125653320