تبدیل سند اعیان به عرصه
سند تک‌برگ عرصه و اعیان یکی از مهم‌ترین اسناد مالکیت است که حقوق شما بر روی زمین (عرصه) و بنای ساخته‌شده روی آن (اعیان) را به‌طور رسمی به ثبت می‌رساند.
شاید با اصطلاحات عرصه و اعیان آشنا باشید. عرصه به زمینی گفته می‌شود که بنایی روی آن ساخته‌شده و اعیان به همان بنا (چه مسکونی، تجاری یا اداری) اشاره دارد. به عبارت ساده‌تر، اعیان روی عرصه بنا می‌شود.
این سند، به‌ویژه در مواردی مانند خریدوفروش ملک، وام گرفتن با وثیقه ملک، یا در صورت بروز اختلافات ملکی، اهمیت بسیار زیادی دارد.
چه زمانی ممکن است با مسائل مربوط به سند عرصه و اعیان مواجه شویم؟
تخریب و نوسازی: در هنگام تخریب و ساخت مجدد یک بنا، قوانین خاصی در مورد سند عرصه و اعیان وجود دارد.
تفکیک ملک: اگر بخواهید یک ملک را به چند قسمت تقسیم کنید، باید قوانین مربوط به تفکیک عرصه و اعیان را رعایت کنید.
املاک موقوفی، موروثی و زمینهای کشاورزی: این نوع املاک دارای قوانین خاص خود هستند که ممکن است در مورد سند عرصه و اعیان اعمال شود.
در این مقاله، به بررسی دقیق قوانین حقوقی مربوط به سند تک‌برگ عرصه و اعیان در موقعیت‌های مختلف خواهیم پرداخت.
سند اعیانی چیست؟
سند تک‌برگ اعیان چیست؟
سند اعیانی یا سند بنا به سندی گفته می‌شود که مالکیت شما برساختمانی که روی یک قطعه زمین بناشده را اثبات می‌کند. در اصطلاح ثبتی، به هر چیزی که روی زمین‌ساخته شود، اعیان گفته می‌شود.
سند مالکیت یک مدرک رسمی است که توسط اداره ثبت‌اسناد و املاک صادر می‌شود. این سند، مالکیت شما بر عرصه (زمین) و اعیان (بنا) یا فقط یکی از آن‌ها را مشخص می‌کند. پیش از صدور سند مالکیت، اطلاعات مربوط به ملک در دفتر املاک ثبت می‌شود. دفتر املاک، دفتری است که در آن مشخصات کامل یک ملک، ازجمله اندازه، موقعیت و مالک آن، ثبت می‌شود.
تفاوت عرصه و اعیان:
عرصه: به زمین یا زمینی گفته می‌شود که ساختمانی روی آن بناشده است.
اعیان: به بنایی گفته می‌شود که روی زمین‌ساخته است، مانند ساختمان مسکونی، تجاری یا صنعتی.
سند مالکیت، مدرکی قانونی است که مالکیت شما بر ملک را اثبات می‌کند. این سند در مواردی مانند خریدوفروش ملک، گرفتن وام، و همچنین برای اثبات مالکیت در صورت بروز اختلافات ملکی، بسیار مهم است.
آیا تمام ملک‌ها عرصه و اعیان دارند؟
این سؤالی است که بسیاری از افراد در هنگام خرید یا فروش ملک با آن مواجه می‌شوند. پاسخ کوتاه این است: خیر.
مفهوم عرصه و اعیان معمولاً در مورد املاک شش‌دانگ مطرح می‌شود. در املاک شش‌دانگ، مالکیت کامل بر زمین (عرصه) و بنای ساخته‌شده روی آن (اعیان) به یک شخص تعلق دارد.
اما در برخی موارد خاص، مانند املاک وقفی، ممکن است ملک فقط شامل عرصه یا فقط شامل اعیان باشد. به‌عنوان‌مثال، ممکن است زمینی وقف شود و بنای روی آن به شخصی دیگر تعلق داشته باشد.
درنتیجه، وجود یا عدم وجود عرصه و اعیان به نوع ملک و شرایط خاص آن بستگی دارد.
مساحت عرصه و اعیان در سند
عرصه: مساحت کل زمینی است که ساختمان روی آن بناشده است. به عبارت ساده‌تر، اندازه زمین به همان اندازه مساحت عرصه است.
اعیان: مساحت بنایی است که روی زمین‌ساخته است. این مساحت برابر با متراژ کل واحدهای ساخته‌شده روی زمین است.
سهم هر واحد از عرصه در آپارتمان‌ها
در آپارتمان‌ها، هر واحد به نسبت متراژ خود، سهمی از عرصه (زمین) را داراست. به‌عنوان‌مثال، اگر یک زمین هزار متری باشد و دو واحد ۱۰۰ متری و ۳۰۰ متری روی آن ساخته شود، واحد ۳۰۰ متری سهم بیشتری از عرصه را خواهد داشت.
اهمیت مساحت عرصه در ارزش ملک
تعداد واحدها: هرچه تعداد واحدهای یک ساختمان کمتر باشد، سهم هر واحد از عرصه بیشتر خواهد بود و درنتیجه، ارزش هر واحد بالاتر می‌رود.
مساحت زمین: هرچه مساحت زمین (عرصه) بیشتر باشد، ارزش ملک بالاتر خواهد بود. چراکه زمینهای بزرگ‌تر معمولاً امکانات بیشتری مانند فضای سبز، پارکینگ و… را فراهم می‌کنند.
نکات مهم هنگام خرید آپارتمان:
توجه به نسبت عرصه به اعیان: هرچه نسبت مساحت عرصه به مساحت اعیان بیشتر باشد، به معنی سهم بیشتر هر واحد از زمین است و ارزش ملک بالاتر خواهد بود.
بررسی امکانات مشترک: امکاناتی مانند پارکینگ، انباری، فضای سبز و… که به‌صورت مشاع بین مالکان تقسیم می‌شود، بر ارزش ملک تأثیرگذار است.
مطالعه دقیق آگهی‌ها: هنگام مطالعه آگهی‌های فروش آپارتمان، به مواردی مانند متراژ زمین، تعداد واحدها، امکانات و قیمت هر مترمربع توجه کنید.
تفکیک عرصه و اعیان ملک چگونه است؟
هنگامی‌که ساختمانی دارای چندین واحد مسکونی یا تجاری است، برای تعیین دقیق سهم هر مالک و مشخص کردن حدود مالکیت هر واحد، دو نوع تفکیک انجام می‌شود:
تفکیک اعیان: این تفکیک به‌منظور مشخص کردن سهم هر واحد از ساختمان است. به‌عبارت‌دیگر، با تفکیک اعیان، مشخص می‌شود که هر واحد چه مساحتی دارد و چه امتیازاتی (مانند پارکینگ، انباری و …) به آن تعلق دارد. برای انجام این کار، مالک ساختمان باید گواهی پایان کار را از شهرداری دریافت کرده و به اداره ثبت‌اسناد ارائه دهد.
تفکیک عرصه: تفکیک عرصه به معنای تفکیک قسمت‌هایی از زمین است که به هر واحد تعلق دارد. این کار معمولاً برای ساختمان‌هایی انجام می‌شود که روی یک قطعه زمین بزرگ ساخته‌شده‌اند. برای تفکیک عرصه، باید از شهرداری نقشه تفکیک پلاک درخواست شود. همچنین، صدور گواهی عدم تجاوز به معابر و مجاور نیز الزامی است. پس از طی این مراحل، صورت‌مجلس تفکیکی صادر خواهد شد.
سه دانگ مشاع از شش‌دانگ عرصه و اعیان یعنی چه؟
این جمله به این معنی است که شما مالک نیمی ازملک هستید. یعنی ازنظر مساحت، نصف ملک به نام شما سند خورده است. این سهم شامل هم زمین (عرصه) و هم ساختمان (اعیان) می‌شود.
به‌عبارت‌دیگر، ملک به شش قسمت مساوی تقسیم‌شده است و شما سه قسمت از این شش قسمت را مالک هستید. سه قسمت باقی‌مانده نیز متعلق به شخص دیگری است.
به چنین نوع مالکیتی، مالکیت مشاع می‌گویند. یعنی چند نفر به‌طور مشترک مالک یک ملک هستند، اما سهم هر یک از آن‌ها مشخص است.
تبدیل سند اعیان به عرصه
برای تبدیل سند اعیان به عرصه، ابتدا باید به‌عنوان مالک به شهرداری منطقه مراجعه کنید و درخواست تفکیک سند خود را ارائه دهید.
هدف از این کار این است که سهم هر یک از مالکان از زمین (عرصه) به‌طور دقیق مشخص شود، به‌خصوص در مواردی که چندین نفر مالک ساختمان (اعیان) هستند. با این کار، حقوق هر یک از مالکان نسبت به زمین زیربنای ساختمان مشخص و تثبیت می‌شود.
به عبارت ساده‌تر، وقتی چند نفر مالک یک ساختمان هستند، ممکن است بخواهند بدانند که هرکدام چه سهمی از زمین زیربنای ساختمان رادارند. با انجام مراحل قانونی تفکیک، این سهم برای هر یک از مالکان به‌صورت دقیق مشخص می‌شود و در سند مالکیت آن‌ها ثبت می‌گردد.
چه مدارکی برای تبدیل سند اعیان به عرصه نیاز است؟
برای درخواست سند مالکیت اعیان، به‌طورمعمول به مدارک زیر نیاز است:
قولنامه معتبر و سند مادر: این اسناد نشان می‌دهند که شما مالک قانونی ملک هستید.
مدارک هویتی مالک: کارت ملی و شناسنامه شما برای احراز هویت الزامی است.
نقشه‌برداری: نقشه‌برداری دقیق ازملک که توسط کارشناس شهرداری انجام‌شده باشد، بسیار مهم است. این نقشه نشان می‌دهد که ملک شما چه مساحتی دارد و حدود آن کجاست.
فرم درخواست سند: این فرم را می‌توانید از دفاتر اسناد رسمی یا به‌صورت اینترنتی از سامانه ثبت املاک به نشانی ssaa.ir دریافت و تکمیل کنید.
توجه: مدارک موردنیاز برای درخواست سند مالکیت ممکن است در مناطق وادارات مختلف اندکی متفاوت باشد. بنابراین، قبل از مراجعه به اداره ثبت، بهتر است با کارشناسان گروه آنالیز ملک تماس بگیرید و اطلاعات دقیق‌تری را دریافت کنید.
فروش اعیان بدون عرصه امکان‌پذیر است؟
در این حالت، مالکیت ساختمان (اعیان) به شما منتقل می‌شود، اما مالکیت زمین زیر ساختمان (عرصه) همچنان در اختیار شخص دیگری باقی می‌ماند. به عبارت ساده‌تر، شما صاحب‌خانه می‌شوید اما صاحب زمین زیر خانه نیستید.
محدودیت‌های این نوع خرید:
محدودیت در استفاده: شما نمی‌توانید در این زمین تغییراتی ایجاد کنید، مانند ساخت‌وساز جدید یا تغییر کاربری.
پیچیدگی‌های قانونی: تعیین سهم هر یک از مالکان (مالک اعیان و عرصه) از زمین و ساختمان، می‌تواند پیچیده و نیازمند مشاوره حقوقی باشد.
مشکلات مالی: ممکن است در آینده با مشکلاتی مانند پرداخت عوارض شهرداری یا هزینه‌های نگهداری از قسمت مشترک ساختمان مواجه شوید.
فروش اعیان بدون عرصه، به دلیل محدودیت‌ها و پیچیدگی‌های قانونی، می‌تواند مشکلات زیادی برای خریدار ایجاد کند. بنابراین، قبل از هرگونه تصمیم‌گیری، حتماً با یک وکیل یا مشاور املاک مجرب مشورت کنید.
مراحل و چالش‌های تبدیل سند اعیان به عرصه
تبدیل سند اعیان به عرصه، فرایندی حقوقی و اداری است که نیازمند طی مراحل قانونی و دقیق است. این فرآیند، مانند هر کار حقوقی دیگری، پیچیدگی‌های خاص خود را دارد. اما با آگاهی از مراحل و قوانین مربوطه و بهره‌گیری از مشاوره متخصصین این حوزه، می‌توان این مسیر را به‌خوبی طی کرد و به نتیجه مطلوب دست‌یافت.
شرکت آنالیز ملک با متخصصین مجرب در حوضه ملک جهت دریافت سند و تبدیل سند اعیان به عرصه بدون دقدقه از فرایند و قوانین سند شما را دریافت میکنیم جهت مشاوره با ما تماس بگیرید.
توجه :ساعات پاسخگویی به شما از 8 صبح الی 17 می باشد .
تلفن:02644221609
تلفن:09125653320
گام اول: جلب رضایت مالک عرصه
اولین و مهم‌ترین گام در تبدیل سند اعیان به عرصه، کسب رضایت کتبی مالک زمین (عرصه) است.
اگر زمین زیر ساختمان متعلق به شخص یا سازمانی غیر از مالک ساختمان باشد، برای انجام این فرآیند، اخذ رضایت کتبی از مالک زمین الزامی است. این امر نشان‌دهنده احترام به حقوق مالکیت دیگران بوده و زمینهای برای همکاری و تفاهم بین طرفین در ادامه مراحل قانونی فراهم می‌آورد.
گام دوم: مراجعه به اداره ثبت‌اسناد و املاک
پس از اخذ رضایت کتبی از مالک زمین (عرصه)، گام بعدی مراجعه به اداره ثبت‌اسناد و املاک است. در این مرحله، مالک ساختمان (اعیان) با ارائه مدارک موردنیاز، درخواست رسمی خود را برای تبدیل سند مالکیت به نام خود به ثبت می‌رساند. این درخواست، آغازگر مراحل قانونی بررسی و ارزیابی پرونده توسط کارشناسان اداره ثبت خواهد بود.
گام سوم: پرداخت هزینه‌ها
تبدیل سند اعیان به عرصه، مانند هر فرایند اداری دیگر، مستلزم پرداخت هزینه‌هایی است. این هزینه‌ها شامل عوارض ثبتی، مالیات و سایر هزینه‌های قانونی مرتبط با این فرایند می‌شود. پرداخت به‌موقع این هزینه‌ها، علاوه بر تکمیل روند قانونی، نشان‌دهنده پایبندی مالک به قوانین و مقررات حاکم بر املاک است.
گام چهارم: صدور سند جدید
پس از طی مراحل قانونی و بررسی دقیق مدارک توسط کارشناسان اداره ثبت، درصورتی‌که همه موارد مطابق با قوانین و مقررات باشد، سند مالکیت جدید به نام متقاضی صادر خواهد شد. این سند رسمی، گواهی بر تغییر مالکیت ملک بوده و آغازگر مرحله جدیدی در مالکیت آن محسوب می‌شود.
چالش‌ها در مسیر تبدیل سند
در طول این فرآیند، ممکن است مالکان با موانعی همچون عدم همکاری مالک عرصه، نقص در مدارک یا عدم آگاهی از قوانین و مقررات پیچیده املاک مواجه شوند. این چالش‌ها می‌توانند روند تبدیل سند را به تأخیر انداخته یا حتی متوقف کنند. بااین‌حال، با صبر و حوصله، همراه با مشاوره حقوقی دقیق و پیگیری مداوم، می‌توان بر این موانع فائق آمده و به نتیجه مطلوب دست‌یافت.
نتیجه‌گیری
تبدیل سند اعیان به عرصه فرآیندی اداری است که باهدف مشخص کردن دقیق مالکیت زمین زیر ساختمان و رفع ابهامات احتمالی در آینده صورت می‌گیرد. این فرآیند، اگرچه ممکن است پیچیده و زمان‌بر باشد، اما با رعایت دقیق قوانین و مقررات و بهره‌گیری از مشاورین املاک باتجربه، به نتیجه مطلوب خواهد رسید. کسب رضایت مالک زمین، تکمیل مدارک موردنیاز، پرداخت هزینه‌های قانونی و طی مراحل اداری در اداره ثبت‌اسناد ازجمله مراحل اصلی این فرآیند هستند. در طول این مسیر، ممکن است با چالش‌هایی مانند عدم همکاری مالک زمین، نقص در مدارک یا پیچیدگی‌های قانونی مواجه شویم. بااین‌حال، با صبر و حوصله و پیگیری مداوم، می‌توان بر این موانع فائق آمده و به هدف نهایی که همانا صدور سند مالکیت جدید به نام متقاضی است، دست‌یافت.
درنهایت، تبدیل سند اعیان به عرصه، علاوه بر ایجاد امنیت حقوقی برای مالکان، به شفافیت معاملات املاک و کاهش اختلافات احتمالی در آینده کمک شایانی می‌کند.
کارشناسان ما در گروه آنالیز ملک گام‌به‌گام با شما در طول این مسیر همراه خواهند بود.
توجه :ساعات پاسخگویی به شما از 8 صبح الی 17 می باشد .
تلفن:02644221609
تلفن:09125653320
