در املاک وقفی، مشاوره قبل از خرید ملک بسیار حیاتی است. انالیز دقیق ملک، از جمله مواردی است که قبل از خرید باید به آن توجه کرد. این موارد به شما کمک می‌کند تا تصمیم به خرید ملکی که واقعا به نیازهای شما می‌خورد راحت‌تر بگیرید. و از مشکلات بعد از خرید ملک رهایی یابید .

در واقع، انتخاب یک ملک وقفی نیازمند بررسی دقیق و کامل است. برای این منظور، ما با تیمی متخصص و حرفه‌ای، آماده‌ایم تا به شما در انتخاب و خرید ملک وقفی کمک کنیم. با بررسی کاربری ملک، ما به شما اطمینان می‌دهیم که تصمیم صحیح را در خرید ملک وقفی خواهید گرفت.

به طور کلی خرید املاک وقفی در بین مردم مهم است زیرا این املاک ارزان تر از املاک عادی است، اما صرف خرید این املاک به این معنا نیست که مردم بعداً تمایل به مالکیت زمین داشته باشند. بنابراین لازم است قبل از تحویل یا خرید دارایی، اطلاعات لازم را به دست آورید. همه این املاک دارای سند هستند و هیچ مانعی برای خرید، فروش، رهن و اجاره وجود ندارد، اما معاملات آنها با معاملات عادی ملک متفاوت است

دارایی های میراثی را نمی توان خرید و فروش کرد و اقدامات قانونی که موجب انتقال عین موقوفه به دیگری می شود جایز نیست، اما گاهی شرایطی وجود دارد که برای حفظ مؤسسه میراث و دارایی های میراثی لازم است. بیع موقوفات دلیل فروش این اموال در قانون مدنی و فقه اسلامی است. در این رابطه قاعده ید در وقف را در این لینک بخوانید. لازم به ذکر است که اگر تنها برای بخشی از ملک فعلی نیاز به انتقال مالکیت باشد، فقط مربوط به آن قسمت است و نباید به همه دارایی ها تسری یابد.

حتما درباره املاک میراثی زیاد شنیده اید. مخصوصاً در مورد فروش خانه. معمولا هنگام خرید و فروش خانه می پرسند که این ملک وقفی است یا خیر؟ بسیاری از ما هنگام خرید خانه با املاک میراثی مواجه شده ایم. خرید و فروش این املاک با خرید و فروش ملک شخصی متفاوت است. بنابراین اگر قصد بازاریابی ملک وقفی را دارید، بهتر است اطلاعات کاملی از این نوع ملک، نوع سند و شرایط خرید و فروش داشته باشید.

اموال وقفی چیست؟

ملک در اصل متعلق به یک شخص بوده و او اموال خود را وقف کرده و اکنون سازمان اوقاف و امور خیریه این زمین ها را در اقساط ۹۹ ساله به افراد دیگر واگذار می کند. افرادی که املاک وقفی را خریداری می کنند باید سالانه مبلغی را به این سازمان پرداخت کنند. البته این مقدار بسیار ناچیز است.
این یک ذهنیت اشتباه است که ملک وقفی سند ندارد. این گونه املاک دارای اسنادی مانند اموال شخصی هستند، اما اسناد آنها با اسناد شخصی متفاوت است. در واقع خریدار مالک آن ملک نخواهد بود. این بدان معناست که شما هیچ اختیار مستقلی برای خرید، فروش، اجاره یا ساخت ملک ندارید. اما مالک تحت شرایطی و با تایید سازمان اوقاف می تواند این املاک را به بازار عرضه کند.

تفاوت سند ملکی با سند وقف چیست؟

اولاً اگر مال دارای سند وقف باشد، رهن یا خریداری شده باشد، مالک اختیار تام ندارد; یعنی مالک باید هر ساله مبلغی را به عنوان اجاره بها به مدت 99 سال به سازمان اوقاف بپردازد.

پس از گذشت این ۹۹ سال و پرداخت اجاره بهای ملک، سازمان میراث تصمیم می گیرد دوباره آن ملک میراثی را اجاره کند. حتی اگر این ملک در طول 99 سال چندین بار معامله شود، برای هر معامله و انتقال باید مجوز سازمان املاک در پرونده باشد.
ملک وقفی دارای سند مالکیت اعیان و قرارداد اجاره برای عرصه ملک موقوفه است. در واقع خریدار چنین ملکی صرفاً مالک (ساختمان) آن بوده و حق مالکیت (زمین) آن را ندارد. بنابراین هیچ شخصی نمی تواند این ملک را بدون کسب مجوز از سازمان اوقاف خریداری یا بفروشد.

اما سند ملکی به اصطلاح ششدانگ است. این اسناد در یک جلد، چند جلدی یا سهام صادر می شود. در نهایت تعداد کل سهام باید به شش دانگ برسد.

ارزش سند مالکیت تقریباً 20 درصد بیشتر از یک سند وقف است. درآمد سالانه وقفنامه مبلغ قابل توجهی نیست، برای واگذاری املاک موقوفه مالک باید مبلغ مالیات و سهم اعیان را بر اساس حق الزحمه به شهرداری بپردازد.

اسناد ملک دارای چهار مرز شمالی، جنوبی، شرقی و غربی می باشد. همچنین محدودیت املاک مجاور و دسترسی به خیابان را مشخص می کند. اما در اسناد اوقاف چنین حدود و مشخصاتی در سند نوشته نشده یا خیلی مفصل نیست.

خرید و فروش املاک میراثی

خرید و فروش این املاک مانند ملک شخصی است با این تفاوت که تمامی مراحل باید با تایید اداره اوقاف انجام شود. نکته دیگر اینکه در خرید و فروش ملک وقفی، فقط اعیان یا ساختمان ملک را می خرند و مالکیت زمین آن متعلق به متولی آن است. خریدار اجاره سالیانه را به سازمان اوقاف می پردازد.

به طور کلی گاهی اوقات فروش اموال وقفی برای مالک مشکل است. بخشی از دشواری فرآیند فروش به دلیل عدم آگاهی و باورهای نادرست مردم نسبت به اموال میراثی است.

یکی از مزایای ملک وقفی این است که افرادی که بودجه محدودی دارند نه تنها صاحب خانه می شوند، بلکه اگر ملک وقفی را به صورت زمین خریداری کنند، امکان دریافت وام و ساخت و ساز در آن وجود دارد.

توصیه های حقوقی
در خرید و فروش اموال وقفی برای جلوگیری از ضرر و زیان به این توصیه ها توجه کنید:

هنگام خرید و فروش این املاک، کلیه بدهی های ملک باید به سازمان اوقاف یا مدیر مربوطه پرداخت شود. برای انجام این کار، حتما با سازمان اوقاف منطقه خود مشورت کنید.
در مبایعه نامه این معامله لازم به ذکر است که خریدار از وقفی

بودن ملک مطلع است. در این صورت خریدار دیگر نمی تواند ادعا کند که از وجود آن مطلع نبوده است.
تا زمان تنظیم سند باید اجاره نامه به خریدار منتقل شود تا مشکلی بین خریدار و فروشنده ایجاد نشود.
در سند ملک به جای عبارت ششدانگ عرصه و اعیان عبارت ششدانگ اعیان ذکر شود.
برخی ممکن است سند را جعل کنند و سند وقف را به عنوان سند ملکی تحویل دهند. پس باید در خرید این املاک بسیار دقت کنید.
نکته پایانی
سوال این است که اگر ملک اوقافی نیاز به تعمیرات یا تغییر داشته باشد، مستاجر می تواند تعمیرات را انجام دهد؟ اگر پاسخ مثبت است، مرجع این درخواست کجاست؟

اصولاً مستأجر هر ملکی باید به موجر یا مالک اطلاع داده و از آنها برای انجام تعمیرات لازم در ملک اجاره ای اجازه بگیرد. در املاک وقفی این موضوع باید توسط مستاجر رعایت شود. مرجع این درخواست شخص متولی ان ملک میباشد. در املاک وقفی که وقف عام هستند، این مجوز باید از اداره اوقاف اخذ شود. اگر به هر دلیلی مدیر یا مسئول به مستاجر اجازه تعمیر یا تغییر در ملک وقف را ندهد، به عنوان یک قاعده کلی، به دلیل اینکه مستاجر نمی تواند از مورد اجاره به طور کامل استفاده کند، برای مدت باقیمانده، اجاره باطل می شود.

اگر زمینی از طریق وقف به شخصی اجاره داده شود و مستاجر اجازه داشته باشد در آن زمین ساختمانی بسازد و مستاجر نیز شروع به ساختن ساختمان کند، آن مستاجر مالک ساختمان محسوب می شود و فقط باید اجاره عرصه (زمین بدون بنا)را پرداخت نماید. نکته حائز اهمیت در مورد ساخت و ساز در زمین وقفی این است که اگر اوقاف اجازه ساخت و ساز بدهد، معمولاً برای ساختمانی که در زمین وقفی ساخته می شود، سندی به عنوان سند اعیان به نام مستاجر صادر می شود.

به عنوان یک سایت معتبر در زمینه بررسی ملک ، ما به شما راهنمایی لازم را برای خرید ملک مناسب وقفی ارائه می‌دهیم. از این رو، اگر به دنبال یک مشاوره قبل از خرید و بررسی دقیق ملک وقفی هستید، با ما تماس بگیرید تا در انتخاب و خرید ملک مورد نظرتان به شما کمک کنیم.