زمین خارج از محدوده چیست

مشاوره قبل از خرید ملک  با انالیز ملک : در دنیای پیچیده امروزی، مفهوم “زمین خارج از محدوده” به عنوان یکی از مباحث مهم و چالش‌برانگیز در حوزه شهرسازی و مدیریت شهری مطرح است. این اصطلاح به زمین‌هایی اطلاق می‌شود که در خارج از حریم قانونی شهرها و محدوده روستاها قرار دارند و استفاده از آن‌ها تابع ضوابط و مقررات خاصی است. با توجه به افزایش جمعیت و نیاز روزافزون به توسعه فضاهای زندگی، مدیریت صحیح و بهینه‌سازی استفاده از این اراضی، اهمیتی حیاتی پیدا کرده است. در این مقاله، به بررسی دقیق‌تر این مفهوم و ضوابط حاکم بر آن خواهیم پرداخت.

انواع بافت زمین برای ملک

1. زمین داخل بافت:
    این نوع زمین‌ها در داخل بافت روستا واقع شده‌اند و مجوز ساخت و ساز دارند.
    مزایای زمین‌های داخل بافت شامل امکان تهیه و نصب سریع انشعابات برق و گاز برای ویلاها در مناطق شمالی است.
    مالکان با پرداخت هزینه کم می‌توانند به سرعت مراحل قانونی را برای دریافت سند طی کنند.
2. زمین بافت مسکونی:
    این زمین‌ها مجوز ساخت دارند، اما ساخت و ساز در آن‌ها انجام نشده است.
    مالکان می‌توانند برای ساخت ویلا یا آپارتمان از این نوع زمین استفاده کنند.
3. زمین بافت زراعی:
    این زمین‌ها در نقشه دهیاری به عنوان زمین‌های زراعی مشخص شده‌اند.
    می‌توانند برای ساخت ویلا مورد استفاده قرار گیرند.
4. زمین بافت باغی:
    این زمین‌ها در نقشه دهیاری به عنوان زمین‌های بافت باغی مشخص شده‌اند.
   برای ساخت ویلا در این زمین‌ها دو روش وجود دارد: تغییر کاربری زمین از باغی به مسکونی یا دریافت مجوزهای ساخت و ساز برای زمین با کاربری باغی.
5. زمین خارج بافت:
    این زمین‌ها در طرح‌هادی و نقشه روستایی واقع نیستند و ساخت و ساز در آن‌ها غیرقانونی است.
   در برخی موارد، این زمین‌ها می‌توانند به داخل بافت الحاق شوند.
   برای گرفتن مجوز ساخت برای زمین‌های خارج از بافت، می‌توانید از روش‌های زیر استفاده کنید:
6. الحاق زمین به بافت:
    اگر زمین شما شرایط پیوستن به طرح هادی را دارد، می‌توانید کارهای الحاق زمین به بافت را انجام دهید.
    پس از انجام این کارها، می‌توانید برای زمین خود مجوز ساخت‌وساز و سند دریافت کنید.
7. صبر و انتظار:
    اجازه دهید زمان بگذرد و زمین خارج از بافت توسط طرح هادی جزو بافت شود.
    پس از آن، می‌توانید به‌راحتی برای زمین خود سند شش‌دانگ و مجوز ساخت‌وساز بگیرید. این روش ممکن است زمان‌بر باشد.
8. مراجعه به شهرداری:
   برای گرفتن مجوز ساخت‌وساز در مورد زمین‌های خارج از بافت، نقشه‌ای از وضعیت زمین داشته باشید.
   این کار باید به‌وسیله شهرداری انجام شود.
9. شرایط الحاق به بافت:
    زمین‌های نزدیک بافت شرایط بسیار راحتی برای الحاق به بافت و گرفتن مجوز ساخت‌وساز دارند.
    زمین‌هایی که بسیار نزدیک به بافت هستند (با فاصلهٔ 50 تا 100 متر) به‌راحتی می‌توانند مجوز الحاق به بافت را دریافت کنند.
    همچنین، زمین‌هایی که از اداره‌های منابع طبیعی، آب، محیط‌زیست، جهاد کشاورزی، برق و گاز مجوزی مبنی بر بلامانع‌ بودن ساخت‌وساز دریافت کنند، به‌راحتی مجوز الحاق به بافت را دریافت می‌کنند.

   طرح هادی چیست؟

طرح الحاق به بافت چیست ؟

طرح الحاق، استراتژی مهمی در مدیریت شهری و روستایی است که به تعیین کاربری‌های متنوع زمین‌هایی که در حوزه شهری یا روستایی قرار ندارند می‌پردازد. این طرح با هدف بهبود و ساماندهی بافت‌های موجود و همچنین تسهیل در توسعه زیرساخت‌های لازم برای جوامع در حال رشد طراحی شده است. در این راستا، طرح الحاق به دنبال ایجاد یک چارچوب قانونی برای استفاده بهینه از زمین‌ها است، به گونه‌ای که امکان پاسخگویی به نیازهای مسکونی، تجاری، کشاورزی و عمومی را فراهم آورد و در عین حال، امکان ساخت و ساز و توسعه را در این مناطق تسهیل کند. این طرح نه تنها به افزایش کیفیت زندگی کمک می‌کند بلکه به حفظ هویت فرهنگی و تاریخی مناطق نیز می‌انجامد. در نهایت، طرح الحاق به عنوان یک ابزار مدیریتی، نقش کلیدی در هدایت رشد و توسعه پایدار شهری و روستایی ایفا می‌کند.

زمین‌های خارج از بافت

زمین‌های خارج از بافت، زمین‌هایی هستند که در محدوده‌هایی قرار دارند که مجوز ساخت و ساز در آن‌ها به صورت قانونی صادر نمی‌شود. این زمین‌ها معمولاً دارای کاربری مسکونی نیستند و قیمت آن‌ها نیز کمتر است. اگر بخواهید در این زمین‌ها ساخت و ساز کنید، باید از طرح الحاق به بافت استفاده کنید.
در طرح الحاق، زمین‌هایی که نزدیک به بافت هستند، شرایط بسیار راحتی برای الحاق به بافت و گرفتن مجوز ساخت‌وساز دارند. اگر زمین شما شرایط مذکور را دارد، می‌توانید با پرداخت مبلغ کمی به دهیاری، مجوز الحاق به بافت را دریافت کنید. این زمین‌ها پس از الحاق به بافت، دارای کاربری مسکونی خواهند بود.

انواع طرح هادی چیست ؟

1 طرح هادی شهری:
 این طرح، چهارچوب اصلی گسترش شهر را تعیین می‌کند و هدف اصلی آن توسعه شهری است.o مشخص می‌کند که چگونه از زمین‌های شهری برای مسکونی، تجاری، تاسیسات و نیازمندی‌های عمومی استفاده شود.
2. طرح هادی روستایی:
 این طرح نحوه گسترش و توسعه روستا را مشخص می‌کند.
علاوه بر اصلاح و ساماندهی بافت موجود روستا، نحوه استفاده از اراضی روستایی برای ایجاد سکونتگاه‌های روستایی را تعیین می‌کند.
3. طرح‌های شهری و روستایی:
 این طرح‌ها اصولاً در بازه‌های 10 ساله مجدداً تدوین می‌شوند.
 به عبارتی می‌توان گفت طرح هادی یک راهبرد برای آبادانی و توسعه شهر یا روستا است که توسط کارشناسان بنیاد مسکن تهیه و تدوین می‌گردد.

زمین خارج از بافت چیست؟

زمین خارج از بافت به زمین‌هایی اطلاق می‌شود که خارج از محدوده‌های شهری یا روستایی قرار دارند و به‌عبارت دیگر، در مناطقی که از نظر ساخت‌وساز و توسعه شهری محدودیت‌هایی دارند.
یکی از مهم‌ترین اصطلاحات مرتبط با زمین‌های خارج از بافت، طرح هادی است. این طرح برای سازماندهی زمین‌ها به‌وجود آمده و اهدافی از جمله اصلاح بافت شهرها و روستاها، تغییر کاربری زمین‌ها به کاربری‌های مختلف (مسکونی، تجاری، تولیدی، کشاورزی و …) را دنبال می‌کند.
اگر زمین خارج از بافت باشد، گرفتن مجوز برای ساخت‌وساز در آن سخت‌تر می‌شود و ساخت‌وساز در این زمین‌ها غیرقانونی تلقی می‌شود. همچنین، زمین‌های خارج از طرح هادی فاقد بنچاق هستند و گرفتن سند برای آنها امکان‌پذیر نیست.

چگونه می‌توان زمین خارج از بافت را شناسایی کرد؟

برای شناسایی زمین‌های خارج از بافت، می‌توانید از راه‌های زیر استفاده کنید:
1. نقشه‌های دهیاری یا شهرداری: نخستین قدم این است که به نقشه‌های موجود در دهیاری منطقه یا شهرداری نگاه کنید. این نقشه‌ها نشان‌دهندهٔ وضعیت زمین‌ها در بافت‌های مختلف هستند. اگر زمین مدنظرتان در این نقشه‌ها به‌عنوان زمین خارج از بافت نشان داده شده باشد، می‌توانید اقدامات لازم را برای گرفتن مجوز ساخت‌وساز انجام دهید.
2. مشاوره با مردم محلی: از افراد محلی و شوراهای روستا یا منطقه سوال کنید. آنها ممکن است اطلاعات دقیق‌تری دربارهٔ وضعیت زمین‌ها داشته باشند و به شما راهنمایی کنند.
به‌یاد داشته باشید که ساخت و ساز در زمین‌های خارج از بافت بدون داشتن مجوز قانونی و طی مراحل ممنوع است. در صورت ساخت و ساز بدون مجوز در این زمین‌ها، شهرداری می‌تواند دستور تخریب ملک را صادر کند. بنابراین، حتماً قبل از هر اقدامی، با قوانین مربوطه آشنا شوید و از استعلام زمین برای تعیین قرارگیری در طرح هادی استفاده کنید.

قیمت زمین های خارج از بافت چقدر است؟

قیمت زمین‌های خارج از بافت به طبع ارزان‌تر از زمین‌های داخل بافت می‌باشد. برای مثال، اگر زمین در داخل بافت متری 1 میلیون تومان باشد، قیمت زمین خارج از بافت در همان روستا می‌تواند متری 300 هزار تومان باشد. اما مسئله‌ای که مطرح می‌شود، زمین‌های داخل بافت معمولاً در قواره‌های کوچکتر و نهایتاً تا 500 متر وجود دارند1. تفاوت قیمت زمین خارج بافت حداقل بر اساس دو پارامتر است: فاصله از طرح و وجود امکانات روی زمین2. بنابراین، اگر قصد سرمایه‌گذاری در زمین‌های خارج از بافت را دارید، بهتر است با دقت به این پارامترها توجه کنید.

زمین خارج از محدوده به اراضی اطلاق می‌شود که در خارج از حریم قانونی شهرها و روستاها قرار دارند و برای استفاده از آن‌ها باید مجوزهای خاصی اخذ شود. این اراضی معمولاً کاربری‌های عمومی یا کشاورزی دارند و خرید و فروش آن‌ها برای امور مسکونی بدون دریافت مجوزهای لازم ممنوع است¹. هدف از این محدودیت‌ها حفظ کاربری‌های موجود و جلوگیری از توسعه نامنظم شهری است. در صورتی که فردی قصد دارد در این اراضی ساخت و ساز انجام دهد، باید از مقررات و ضوابط مربوطه آگاهی داشته باشد و از مراجع ذی‌صلاح مجوزهای لازم را اخذ کند²³.
در این مقاله (زمین خارج از محدوده چیست)، ما با انواع بافت زمین برای ملک آشنا شدیم، از جمله زمین‌های داخل بافت، مسکونی، زراعی، و باغی، همچنین زمین‌های خارج از بافت.

در نهایت، باید به این نکته توجه داشته باشید که تصمیم گیری در مورد خرید و سرمایه گذاری در زمین‌های خارج از بافت نیاز به مطالعه دقیق و اطلاعات کاملی در مورد قوانین و مقررات مربوطه دارد. قبل از هرگونه تصمیم، بهتر است با مشاوران ما در مجموعه آنالیز ملک تماس بگیرید .09125653320