مجازات ساخت و ساز بدون مجوز

ماده ۱۰۰ شهرداری در خصوص تخلف ساخت‌وساز

در اکثر کشورها، برای توسعه شهرها و ساخت‌و‌ساز، قوانین و مقرراتی وضع شده است. در ایران نیز، نظارت بر روند شهرسازی و ساخت‌و‌ساز بر عهده کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری است. این کمیسیون برای رسیدگی به تخلفات ساختمانی تشکیل شده و اعضای آن شامل یک قاضی، نماینده وزارت کشور و یک عضو شورای اسلامی شهر هستند.

طبق ماده ۱۰۰ قانون شهرداری، سازندگان و مالکان موظفند قبل از شروع هرگونه ساخت‌و‌ساز یا تفکیک زمین، از شهرداری پروانه دریافت کنند. در صورت تخلف، شهرداری مکلف است ظرف مدت یک هفته موضوع را به کمیسیون ماده ۱۰۰ ارجاع دهد. این کمیسیون با بررسی پرونده، مجازات متناسب با تخلف را تعیین می‌کند.

انواع تخلفات ماده ۱۰۰ قانون شهرداری

ساختمان بدون پروانه: هرگونه ساختمانی که مجوز کتبی از شهرداری نداشته باشد، تخلف ساختمانی محسوب می‌شود. حتی اگر ساخت‌وساز پس از انقضای پروانه ادامه یابد، نیز تخلف محسوب می‌شود.

تخلف تراکم اضافی: ساختمانی که مساحت زیربنای آن از مقدار ذکر شده در پروانه بیشتر باشد، مرتکب تخلف تراکم اضافی شده است.

تخلف تجاوز به معابر شهری: هرگونه ساخت‌وساز که با پروانه مطابقت نداشته یا بر خلاف ضوابط شهرداری انجام شود، تخلف تجاوز به معابر محسوب می‌شود.

مسئولیت مهندس ناظر: مهندس ناظر موظف است بر اجرای صحیح ساخت‌وساز نظارت کند و تطابق آن با پروانه را تأیید کند. تأیید خلاف واقع توسط مهندس ناظر، تخلف ساختمانی محسوب می‌شود.

تغییر کاربری غیرمجاز: تغییر کاربری ساختمان بدون مجوز شهرداری، به ویژه در مناطقی با کاربری مشخص، تخلف ساختمانی محسوب می‌شود.

علاوه بر موارد ذکر شده، ماده ۱۰۰ قانون شهرداری تخلفات دیگری را نیز شامل می‌شود، از جمله:

•     عدم احداث پارکینگ مطابق مقررات
•     ساختمانی که از نظر استحکام ایمن نباشد
•     تخلف از ضوابط و مقررات شهرسازی

تخلف مربوط به احداث نکردن پارکینگ

احداث نکردن پارکینگ یا ساخت آن بدون رعایت اصول فنی، شهرسازی و بهداشتی، تخلف ساختمانی محسوب می‌شود و علاوه بر جریمه، ممکن است منجر به صدور دستور تخریب شود. حداقل مساحت هر پارکینگ با احتساب فضای گردش، ۲۵ مترمربع است. در صورت عدم احداث پارکینگ، بلااستفاده شدن آن یا عدم امکان اصلاح، بنا به موقعیت مکانی و نوع کاربری، جریمه‌ای معادل یک تا دو برابر ارزش معاملاتی هر مترمربع از فضای از دست رفته پارکینگ، تعیین خواهد شد. همچنین، بر اساس قوانین و مقررات شهرسازی، در برخی مناطق و ساختمان‌ها، احداث پارکینگ‌های عمومی الزامی است. احداث پارکینگ‌های کافی، علاوه بر تسهیل در تردد خودروها، به کاهش ترافیک و آلودگی هوا نیز کمک شایانی می‌کند.

مجازات و میزان جریمه ساخت‌وساز بدون مجوز

طبق ماده ۱۰۰ قانون شهرداری، مالکان اراضی و املاکی که در محدوده شهر یا حریم آن قرار دارند، موظفند قبل از هرگونه عملیات ساختمانی یا تفکیک اراضی، از شهرداری پروانه ساخت اخذ نمایند. ساخت‌وساز بدون مجوز، تخلف محسوب شده و برابر مقررات ماده ۱۰۰، ممکن است به صدور رأی تخریب یا پرداخت جریمه نقدی منجر شود.

کمیسیون ماده ۱۰۰ در صورتی که ساختمانی بدون رعایت اصول فنی، بهداشتی و شهرسازی احداث شده باشد، معمولاً رأی به تخریب آن می‌دهد. اما اگر ساختمانی بدون پروانه، اصول فنی و شهرسازی را رعایت کرده باشد، کمیسیون می‌تواند به جای تخریب، حکم به پرداخت جریمه نقدی صادر کند.

میزان جریمه ساخت‌وساز بدون مجوز برای تخلفات از مفاد پروانه ساخت

هرگونه تخلف از مفاد پروانه ساختمانی، از جمله احداث بنا بدون مجوز یا اضافه بنا، مشمول مقررات ماده ۱۰۰ قانون شهرداری بوده و با مجازات‌هایی نظیر پرداخت جریمه نقدی و یا تخریب بنا همراه خواهد بود.

مطابق تبصره ۴ ماده ۱۰۰ قانون شهرداری، در صورتی که ساختمانی بدون اخذ پروانه ساختمانی احداث شود، اما اصول فنی، بهداشتی و شهرسازی در آن رعایت شده باشد، کمیسیون ماده ۱۰۰ به جای دستور تخریب، می‌تواند مالک را به پرداخت جریمه نقدی محکوم نماید. این جریمه به ازای هر متر مربع از بنای غیرمجاز محاسبه و تعیین می‌شود.

مبنای محاسبه جریمه نقدی

مهم است بدانید که مبنای محاسبه جریمه نقدی، ارزش معاملاتی ساختمان در زمان وقوع تخلف (یعنی زمانی که ساختمان بدون پروانه ساخته شده است) می‌باشد و نه در زمان صدور حکم. به عبارت دیگر، افزایش یا کاهش ارزش ملک در طول زمان تأثیری در میزان جریمه نخواهد داشت.

عدم پرداخت جریمه و عواقب آن

در صورتی که مالک پس از ابلاغ حکم، از پرداخت جریمه خودداری نماید، شهرداری موظف است پرونده را مجدداً به کمیسیون ماده ۱۰۰ ارجاع داده و درخواست صدور حکم تخریب را مطرح نماید. در این صورت، کمیسیون می‌تواند با توجه به عدم اجرای حکم قبلی، رأی به تخریب ساختمان صادر کند.

در نتیجه، حتی اگر ساختمانی بدون پروانه، اما با رعایت اصول فنی ساخته شده باشد، مالک ملزم به پرداخت جریمه نقدی خواهد بود. عدم پرداخت جریمه می‌تواند عواقب جدی‌تری مانند تخریب ساختمان را در پی داشته باشد. بنابراین، توصیه می‌شود مالکان در صورت مواجهه با چنین مواردی، هرچه سریع‌تر نسبت به پرداخت جریمه و رفع تخلف اقدام نمایند.

جریمه اضافه بنا (مسکونی):

طبق تبصره ۲ ماده ۱۰۰، در صورتی که مالک اقدام به احداث بنای مسکونی با متراژ بیشتر از آنچه در پروانه ساخت ذکر شده باشد، کمیسیون ماده ۱۰۰ موظف است نسبت به صدور رأی جریمه اقدام نماید. میزان این جریمه با توجه به عوامل زیر تعیین می‌گردد:

موقعیت مکانی بنا: بناهایی که در خیابان‌های اصلی یا فرعی واقع شده‌اند، نسبت به بناهایی که در کوچه‌های بن‌بست قرار دارند، مشمول جریمه بیشتری خواهند بود.

نوع کاربری فضای اضافه شده: کاربری فضایی که به صورت غیرمجاز به بنا اضافه شده است (مانند مسکونی، تجاری و …) بر میزان جریمه تأثیرگذار است.

  نوع مصالح بکار رفته: کیفیت مصالح ساختمانی بکار رفته در بخش اضافه شده نیز در تعیین میزان جریمه مؤثر می‌باشد.

میزان جریمه اضافه بنا مسکونی، حداقل نصف و حداکثر سه برابر ارزش معاملاتی هر متر مربع از بنای اضافه شده تعیین می‌شود.

جریمه اضافه بنا (تجاری):

در مورد اضافه بناهای تجاری، مطابق تبصره ۳ ماده ۱۰۰، کمیسیون ماده ۱۰۰ می‌تواند رأی به اخذ جریمه‌ای معادل حداقل دو برابر و حداکثر چهار برابر ارزش معاملاتی هر متر مربع از بنای اضافه شده صادر نماید. سایر عوامل مؤثر در تعیین میزان جریمه، مشابه مواردی است که در مورد اضافه بناهای مسکونی ذکر شد.

جریمه احداث بنای بدون پروانه:

حتی اگر بنایی بدون اخذ پروانه ساخت، اما با رعایت کلیه اصول فنی، بهداشتی و شهرسازی احداث شده باشد، مالک مکلف به پرداخت جریمه خواهد بود. مطابق تبصره ۴ ماده ۱۰۰، میزان این جریمه برابر با ده درصد ارزش معاملاتی کل بنا یا یک پنجم ارزش سرقفلی آن (هر کدام که بیشتر باشد) تعیین می‌شود.

 

نکات مهم:

    تعیین ارزش معاملاتی: ارزش معاملاتی بنا توسط کارشناسان رسمی دادگستری تعیین می‌شود.

    اختیارات کمیسیون ماده ۱۰۰: کمیسیون ماده ۱۰۰ اختیار دارد با توجه به شرایط خاص هر پرونده، تصمیم نهایی در مورد میزان جریمه و یا سایر مجازات‌ها را اتخاذ نماید.

اهمیت اخذ پروانه ساخت: اخذ پروانه ساخت قبل از شروع هرگونه عملیات ساختمانی، از بروز مشکلات قانونی و پرداخت جریمه‌های سنگین جلوگیری می‌نماید.

توصیه میکنیم:

قبل از هرگونه اقدام ساختمانی، با مراجعه به شهرداری و یا اخذ مشاوره از کارشناسان گروه آنالیز ملک، از کلیه قوانین و مقررات ساخت‌وساز آگاه شده و نسبت به اخذ پروانه ساخت اقدام نمایید.

آیا با مشکل ساخت و ساز غیرمجاز یا اخذ سند ملک روبرو هستید؟

گروه آنالیز ملک با سال‌ها تجربه در زمینه امور ثبتی، آماده ارائه مشاوره تخصصی و انجام کلیه امور مربوط به:

• دریافت سند برای املاک فاقد سند
• تبدیل سند دفترچه‌ای به تک برگ
• مشاوره در خصوص تخلفات ساختمانی و ماده ۱۰۰ شهرداری
• پیگیری امور حقوقی و ثبتی در کمترین زمان ممکن

با ما تماس بگیرید تا از خدمات تخصصی ما بهره‌مند شوید.

توجه :ساعات پاسخگویی به شما از 8 صبح الی 17 می باشد .

تلفن:02644221609             

  تلفن:09125653320

شرایط صدور رأی کمیسیون ماده ۱۰۰ (ساخت‌وساز بدون مجوز) بر تخریب

تخریب بنا به عنوان مجازات

در صورت احراز تخلف ساختمانی، کمیسیون ماده ۱۰۰ می‌تواند رأی به تخریب تمام یا بخشی از بنای غیرمجاز صادر نماید. در این صورت، شهرداری موظف است حکم تخریب را به مالک ابلاغ کرده و مهلت مشخصی (حداکثر دو ماه) برای تخریب به وی بدهد. در صورتی که مالک ظرف مهلت مقرر اقدام به تخریب ننماید، شهرداری می‌تواند با استفاده از نیروی اجرائی نسبت به تخریب بنا اقدام نماید.

سایر موارد تخلف و مجازات‌ها

علاوه بر ساخت‌وساز بدون پروانه، موارد دیگری نیز می‌تواند منجر به صدور رأی تخریب توسط کمیسیون ماده ۱۰۰ شود، از جمله:

اضافه بنا: هرگونه افزایش در مساحت بنا نسبت به آنچه در پروانه ساخت ذکرشده است، تخلف محسوب می‌شود. در این موارد، مالک علاوه بر تخریب بخش اضافه‌شده، ملزم به پرداخت جریمه نیز خواهد بود.

تخلف مهندس ناظر: مهندس ناظر موظف است بر حسن اجرای عملیات ساختمانی نظارت کرده و هرگونه تخلف را به شهرداری گزارش نماید. در صورت تخلف مهندس ناظر، کمیسیون ماده ۱۰۰ می‌تواند نسبت به تعقیب وی اقدام نماید و در صورت لزوم، حکم تخریب بنا را صادر کند.

اجرای احکام کمیسیون ماده ۱۰۰

در صورتی که مالک یا سازنده از اجرای احکام کمیسیون ماده ۱۰۰ خودداری نماید، شهرداری می‌تواند با استفاده از نیروی انتظامی نسبت به اجرای حکم اقدام نماید.

اهمیت اخذ پروانه ساختمانی

اخذ پروانه ساختمانی قبل از شروع هرگونه عملیات ساختمانی، از بروز مشکلات قانونی و پرداخت جریمه‌های سنگین جلوگیری می‌کند و تضمین‌کننده رعایت اصول فنی، بهداشتی و شهرسازی در ساخت‌وساز می‌باشد.

اگر کمیسیون ماده ۱۰۰ حکم تخریب بنا را بدهد، هزینه‌های تخریب بر عهده کیست؟

مطابق تبصره ۱ ماده ۱۰۰ قانون شهرداری، در صورتی که مالک بنای غیرمجاز ظرف مهلت تعیین‌شده توسط کمیسیون ماده ۱۰۰ نسبت به تخریب خودسرانه بنا اقدام نکند، شهرداری موظف است با استفاده از نیروی اجرائی، نسبت به تخریب بنا اقدام نماید. هزینه‌های ناشی از این تخریب، به عنوان بخشی از مجازات ساخت‌وساز غیرمجاز، از مالک مطالبه و وصول خواهد شد. هزینه‌های تخریب بر اساس آیین‌نامه اجرایی وصول عوارض شهرداری محاسبه و تعیین می‌گردد.

آیا نسبت به آرای صادرشده از کمیسیون ماده ۱۰۰ قانون شهرداری می‌توان اعتراض کرد؟

بله، امکان اعتراض به آرای صادره از سوی کمیسیون ماده ۱۰۰ قانون شهرداری وجود دارد. مطابق قانون، مالک، قائم‌مقام قانونی وی یا شهرداری می‌توانند ظرف مدت ده روز از تاریخ ابلاغ رأی، نسبت به آن اعتراض کنند.

مرجع رسیدگی به اعتراض:

مرجع صالح برای رسیدگی به اعتراضات، کمیسیون تجدیدنظر ماده ۱۰۰ شهرداری است. اعضای این کمیسیون باید کاملاً مستقل بوده و هیچ‌گونه ارتباطی با اعضای کمیسیونی که رأی اولیه را صادر کرده‌اند، نداشته باشند.

قطعی بودن آرای کمیسیون تجدیدنظر:

آرای صادره از سوی کمیسیون تجدید نظر ماده ۱۰۰، عموماً قطعی محسوب می‌شوند. با این حال، در مواردی که رأی صادره مغایر با قوانین و مقررات باشد، امکان اعتراض به آن در دیوان عدالت اداری وجود دارد.

اعتراض به دیوان عدالت اداری:

برای اعتراض به آرای کمیسیون تجدید نظر در دیوان عدالت اداری، باید دلایل قانونی مبنی بر مغایرت رأی با قوانین و مقررات ارائه شود. در صورت پذیرش اعتراض، دیوان عدالت اداری می‌تواند رأی کمیسیون تجدید نظر را لغو و یا اصلاح نماید.

نکات مهم:

    مهلت اعتراض: رعایت دقیق مهلت ده روزه برای اعتراض بسیار مهم است.

    دلایل قانونی: برای اعتراض باید دلایل قانونی محکمی ارائه شود.

در صورتی که به رأی صادره از سوی کمیسیون ماده ۱۰۰ یا کمیسیون تجدید نظر اعتراض دارید، می‌توانید با رعایت قوانین و مقررات و با ارائه دلایل قانونی، نسبت به آن در دیوان عدالت اداری اعتراض نمایید.

با ما خیالتان راحت است!

گروه آنالیز ملک با انجام کلیه استعلامات لازم قبل از خرید ملک، امنیت معامله شما را تضمین می‌کند. ما با بررسی دقیق اسناد و مدارک، اطمینان حاصل می‌کنیم که ملک مورد نظر شما هیچ‌گونه مشکل قانونی مانند تخلفات ساختمانی (ماده 100)، بدهی مالیاتی، رهن و یا توقیف نداشته باشد. با ما، شما می‌توانید با خیالی آسوده ملکی مطمئن و بدون دردسر خریداری کنید.

خدمات ما شامل:

• استعلام از سازمان ثبت اسناد و املاک
• استعلام از شهرداری
• استعلام از اداره مالیات
• بررسی نقشه‌های ساختمان
• مشاوره حقوقی در خصوص معاملات ملکی

برای کسب اطلاعات بیشتر و مشاوره رایگان با ما تماس بگیرید.

توجه :ساعات پاسخگویی به شما از 8 صبح الی 17 می باشد .

تلفن:02644221609             

  تلفن:09125653320